الزهيري عن قانون أماكن الايجارات غير السكنية الجديد
رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات
المحامية أنديرا الزهيري
في حديث لمجلة Opine digest الالكترونية – رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات المحامية أنديرا الزهيري توضح وبشكل مبسط عن قانون أماكن الإيجارات غير السكنية .
أوضحت الزهيري في حديثها أن هذا القانون يشمل "العقود المتعلقة بالاماكن غير السكنية ( أي ما يمكن تصنيفها إيجارات تجارية مهن حرة او صناعية او حرفية وإدارية) و التي أبرمت قبل 23/7/1992، ونذكر من هذه العقود على سبيل التعداد والمثال : العيادات، الفنادق، المصانع، الشركات، الورش، الحرف، المصارف، الإدارات الرسمية، النقابات، البلديات، المستشفيات، والثكنات وغيرها".
وقد أشارت الزهيري إلى أن "القانون رقم 11/2025 تم تعديله بموجب القانون رقم 24/2025، الصادر بتاريخ 21/8/2025، . مع الملاحظة أن القانون التعديلي رقم 24/ 2025 لم يلغ الفترة الممتدة من 12 / 6 / 2025 ولغاية 20/8 / 2025 لانه لم يشمل بمفعول رجعي وبالتالي أوجب تطبيق 8% من بدل المثل لقيمة المأجور على ان تستكمل تطبيق 5% من بدل المثل من قيمة المأجور إعتباراً من 21 / 8 / 2025 .
وتقول الزهيري أن تعريف بدل المثل الذي يحدد على أساس نسبة مئوية معينة من القيمة البيعية للمأجور في حالته الحاضرة والقائمة في ما لو كان خالياً ، ويحدد إما بالطرق الرضائية وأما الأكثر إستخداماً هي بواسطة خبراء مسؤولين ومحلفين حيث يقومون بالكشف على المأجور والعقار موضوع المهمة ويتم تحديد القيمة الفعلية وفقاً للخرائط والمساحة والموقع وحالة البناء وأسعار الرائجة في المنطقة و ZONE .
وأكدت الزهيري انه يمكن تحديد هذه البدلات عبر ثلاث طرق
: 1-اتفاق رضائي بين المؤجر والمستأجر؛
2-عريضة مشتركة أمام المحكمة موقعة من الطرفين ومرفقة بتقرير خبير؛
3-استحضار دعوى أمام القاضي المنفرد المدني المختص، في حال عدم التوصل لاتفاق.
وتطرقت الزهيري عن الفئات الأربعة من المستأجرين التي تكلم عنها القانون الجديد للايجارات في الأماكن غير السكنية وفق التعديل،
قُسّمت حالات الإيجار إلى 4 فئات:
-الفئة الأولى: عقد عادي ولم يدخل المستاجر او حل مكان مستاجر اخر – يستفيد من التمديد 5 سنوات.
-الفئة الثانية: تم دفع خلو قبل عام 2015 – بستفيد من تمديد 6 سنوات (شرط ان يثبت دفع الخلو حيث حل مكان المستاجر الذي كان قبله).
-الفئة الثالثة: تم دُفع خلو بعد عام 2015 – يستفيد من تمديد 7 سنوات (شرط ان يثبت دفع الخلو حيث حل مكان المستاجر الذي كان قبله).
-الفئة الرابعة: مستأجرون هم من القطاع العام أيضا مثال آخر لهذه الفئة الصيدليات، أو إذا تجاوزت مساحة المأجور 500م² – يستفيدون من تمديد 8 سنوات.
وبحسب القانون أفادت الزهيري
عن آلية الزيادات السنوية التدريجية بحسب كل من الفئات التي ذكرها القانون:
للفئتين الأولى والثانية (أي مدة التمديد 5 - 6 سنوات):
-السنة الأولى: زيادة 30% من فارق البدل الذي حدده بدل المثل من قيمة الماجور فيما لو كان خالياً .
-السنة الثانية: 40% من فارق البدل الذي حدده بدل المثل من قيمة الماجور فيما لو كان خالياً -
السنة الثالثة: 50% من فارق البدل الذي حدده بدل المثل من قيمة الماجور فيما لو كان خالياً -
السنة الرابعة وما بعدها: 100% أي يصبح البدل الصحبح والفعلي للمأجور .
للفئتين الثالثة والرابعة ( أي مدة التمديد7 و8 سنوات):
-السنة الأولى: 30% من فارق البدل الذي حدده بدل المثل من قيمة الماجور فيما لو كان خالياً .
-الثانية: 40% من فارق البدل الذي حدده بدل المثل من قيمة الماجور فيما لو كان خالياً .
-الثالثة: 50% من فارق البدل الذي حدده بدل المثل من قيمة الماجور فيما لو كان خالياًز
-الرابعة: 60% من فارق البدل الذي حدده بدل المثل من قيمة الماجور فيما لو كان خالياً
-الخامسة وما بعدها: 100% أي يصبح البدل الصحيح والفعلي للمأجور.
هل يحق للمالك طلب الاسترداد ومتى يحق له ذلك وماهو الاسترداد ؟
إسمحوا لي أن أبدأ أولاً
تعريف مفهوم الاسترداد هي حالة فريدة وتعتبر عنصراً حاسماً لانهاء عقد الايجار قبل الأوان واستعادة ماجوره في ظل ظروف وحالة معينة وشروط معينة وخصوصا في العقود الإيجارات الاستثنائية القديمة .وهنا نتكلم عن الاسترداد الواقع على أماكن الإيجارات غير السكنية
متى يحق للمالك إسترداد المأجور قبل نهاية المدة؟
يمكن للمالك تقديم طلب إسترداد العقار في الحالات التالية، مقابل تعويض لا يتعدى 15% من القيمة البيعية( يتناقص التعويض الذي يستحق للمستأجر نسبياً مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية أي بمعدل الخمس أو السدس او السبع أو الثمن عن كل سنة إنقضت من الفترة التمديدة وفقاً لكل حالة):
-التوسّع في مستشفى، مؤسسة تربويةأو تعليمية أو خيرية أو ميتم
-الهدم وإعادة البناء وفق الشروط القانونية
كما وعددت الزهيري حالات الاسقاط من حق التمديد القانوني وفقاً لقانون أماكن الإيجارات غير السكنية الجديد وهي :
1-عدم دفع البدل خلال شهرين من التبليغ .
2-الامتناع عن الدفع لثلاث مرات متتالية .
3- سوء استعمال العقار أو تغيير وجهة الاستعمال دون إذن .
4- التأجير الجزئي أو الكلي دون موافقة خطية .
5- ترك العقار لمدة سنة دون إشغال فعلي .
6- في حال الإشغال الصوري أو غير الجدي، خصوصًا من غير اللبنانيين.
و ختمت الزهيري كلمتها الاخيرة مشددة على ضرورة إحترام القوانين وتطبيقها وعدم التراخي والإهمال في المطالبة بتطبيقها من أجل حسن سير العمل التنظيمي والقانوني وللانتهاء من الفوضى والضرر.
كما أن تطبيق القانون الخاص بايجارات الاماكن السكنية وغير السكنية سيساهم في تسهيل عمل صيانة المباني ومعالجتها بعد وجود خطر إنهيارها ،إذ أن تطوير القوانين وتنفيذها سيعزز ويساهم في الانماء المستدام الحضاري والمتطور والتراثي والبيئي للابنية.
@خاص
#الايجارات #القوانين # الايجارات# السكني#غير السكني# لبنان#الهيئة اللبنانية للعقارات # أنديرا الزهيري
