شرح مبسط عن قانون الأماكن غير السكنية الجديد

رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات

المحامية أنديرا الزهيري

بعد إعادة  نشر قانون أماكن الإيجارات  غير السكنية  في الجريدة الرسمية بتاريخ  12 / حزيران / 2025  رقم 11 عدد 26  بعد أن  نشر  أول مرة وأعتبره المجلس الدستوري  بعد الطعن الذي  تقدم  أمامه  " بعدم نفاذه " لمخالفته أصول النشر  مما إستدعى إعادة نشره بعد أن أعيد  نشره وفقاً لأصول النشر  بتوقيع  من رئيس الجهمورية.

 رئيسة الهيئة اللبنانية  للعقارات المحامية أنديرا الزهيري تشرح بشكل مبسط  عن آلية تطبيق هذا القانون  من أجل  توجيه المالكين القدامى  الذي  تخضع  عقودهم لهذا القانون.

بداية  ما هي العقود التي تخضع لقانون أماكن الإيجارات غير السكنية ؟

هي حصراً عقود إيجار العقارات المبنية للأماكن غير السكنية المعقودة قبل 23 / 7 / 1992  وكانت  تمدد بفعل المشرع نظرا لحالات استثنائية بالرغم من ان  هذه العقود منتهية وتمديدها كان مخالف للدستور( أكده مجلس الدستوري)  ، وتشمل  عدة فئات  من الافراد ( كالمهن الحرة مثل الطبيب  والمهندس والمحامي والصحافة والمحاسبة والحرفية وغيرها،  وتكون إما خاصة أو عامة  سواء كانت الدولة أو المؤسسات العامة أو بلديات ومخافر وأيضا مصارف  ومدارس واوتيلات ومطاعم وشركات مصانع  وغيرها...وهو لا يخضع أي عقد  لها تم تنظيمه بعد 23/7/1992.

وطبيعة تلك العقود غايتها التأجيرية ممارسة نشاط  تجاري أو صناعي أو أي مهنة حرة منظمة بقانون أو مهنة حرفية أو أي نشاط آخر غير سكني .مع العلم أن عقود أماكن  الإيجارات غير السكنية لحظتها المادة 38 من قانون الايحارات السكنية الصادر عام 2014 وتعديلاته  وكان من المفترض أن يصدر قانون  يعنى بالاماكن غير السكنية القديمة سنة 2018 ولكنه مدد عدة مرات كان آخرها قانون رقم  243 الذي اعتبر انه ينتهي التمديد بتاريخ  30 / 6 / 2022 .

والملاحظ أن  تم فصل قانون أماكن الإيجارات غير السكنية عن قانون أماكن الإيجارات غير السكنية وهذا هنا برأينا  كان  مخالف لمبدأ المساواة والعدل والدستور. 

بالعودة الى  قانون الإيجارات الجديد للاماكن غير السكنية رقم 11 الصادر بتاريخ  12 / 6 / 2025 المنشور في الجريدة الرسمية  ، 

وأهم  حيثياته : لجهة التمديد  هناك خياران

1- تمديد لمدة سنتين فقط من تاريخ نفاذ هذا القانون في حال المؤجّر( المالك القديم) تنازل عن حقه في الزيادات التدريجية المحددة في القانون واكتفى بآخر بدل المحدد على السعر القديم وهنا يمكن  الاستفادة  من بعض الزيادات التي خضعت بناء على مؤشر التضخم الصادر عن إدارة الإحصاء المركزي ويمكن  شملها بالبدل القديم.

2 -أو تمديد لمدة أقصاها أربع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون في حال طالب المؤجر بالزيادات التدريجية على بدل الايجار المحدد في القانون استناداً لبدل المثل وتكون إما رضائية او  قضائية لجهة تكليف خبير لتحديد بدل المثل يقدم أمام القاضي المنفرد المدني الناظر بقضايا الايجارات بموجب إستحضار أو بموجب عريضة مشتركة، وبعدها تصبح الإجارة حرة وخاضعة لحرية التعاقد وشريعة المتعاقدين وهنا نقول قانون 159 / 92  وقانون الموجبات والعقود.

ما هو مفهوم بدل المثل وعلى أي  أساس يتم تحديده؟

يحدد بدل المثل على إما رضائياً والتفاوض ( بعد أن يوجه  المالك  كتاب خطي  بواسطة  بريد مضمون مع إشعار بالاستلام أو كتاب بواسطة الكاتب العدل) إما قضائياُ ويتم  بواسطة خبير محلف معتمد لدى المحاكم يأخذ بعين الاعتبار عمر وحالة البناء والموقع  الجغرافي من حيث المكان والمدينة والحي  ونقطة تصنيفه ( ZONE A , B,C) عمر الباطون وجودته الحاضرة والخدمات المتوفرة  والبدل الرائج في المنطقة العقارية التي  يتواجد فيها العقار، ليتم بعد ذلك  تحديد قيمة بدلات الايجار الواجب دفعها عن إشغاله المأجور أو القسم المؤجر وعلى أساسه يتم تحديد وفقاً لهذا القانون على أساس نسبة 8% ثمانية بالمائة من القيمة البيعية للمأجور في حالته الحاضرة في ما لو كان خالياً وتتم  هذه الزيادات بشكل تصاعدي وتدريجي توزع خلال السنوات  الأربعة 

وفقا لما يلي : 

-السنة  التمديدة الأولى 25% من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ القانون وبدل المثل 

-السنة الثاني التمديدة الثانية 50% من قيمة فارق الزيادة

-السنة الثالثة والرابعة مساوياً لبدل  المثل  100% وبنهاية المدة التمديدة الرابعة يصبح الايجار حراً.

 نعطي مثالاً لماجور  غير  سكني تجاري جرى تحديد بدل المثل السنوي 9120$ يدفع إيجار سنوي القديم بحدود 150$

1 -السنة الأولى:25% ( بدل المثل – بدل الايجارالقديم) × 25% +150 = 2392$ 2- السنة الثانية: 50% ( بدل المثل – بدل الايجار القديم) × 50%  + 150 = 4785

3 -السنتان الثالثة والرابعة  100 % ( بدل المثل – بدل الايجار القديم ) ×100%+150 = يصبح البدل عن السنة الثالثة والرابعة يوازي  9120$

وبالتالي فإن المالك لا يتقاضى بدل المثل الحقيقي إلا اعتبارا من السنة الثالثة والرابعة فقط، أما قبل ذلك فيتقاضى النسبة المنوه عنها أعلاه (25 % ثم 50 % ) من قيمة بدل المثل ناقص البدل الحالي.

ملاحظة : قد يتفق المالك والمستأجر على صيغة خاصة بهم من روحية القانون قد لا ترتكز بالضرورة على 8% من بدل المثل وخصوصاً اذا هناك توجه لحل الأمور ضمن الأطر الرضائية وروحية القانون وتحرير العقود تدريجياً

-الجدير بالذكر أن قانون أماكن الإيجارات غيرالسكني الجديد أكد على نفاذ قانون أماكن الإيجارات السكنية منذ 9 / 5 / 2014.

-و قدم حوافز عدة عن فترة العشر سنوات السابقة لنفاذ هذا القانون ولغاية 2026 كإعفاءات من بعض الرسوم والضرائب تستفيد منها مالكي الأبنية القديمة في الأماكن غير السكنية والسكنية منها رسوم الانتقال وتحرير التركات ومن غرامات التحصيل والتأخير عنها ومن ضرائب الأملاك المبنية وغراماتها.

 - حالات الاسترداد عددها إثنين 

وتقدم بموجب دعوى إسترداد مع دفع تعويض بحده الأقصى 15% من القيمة البيعية للماجور وتتناقص تباعاً ( ¼) عن كل سنة إنقضت من الفترة التمديدية 

•  استرداد  من اجل توسيع  مؤسسته و واغراض تابعة لها ( ان يكون صاحب مستشفى – مؤسسة تربوية – تعليمية – خيرية – ميتم
• استرداد لعلة هدم البناء الذي يقع فيه الماجور

- حالات الاسقاط من حق التمديد :

-إذا لم يدفع المستاجر ما استحق عليه من بدل الاجارة  وذلك خلال شهرين من تبلغه الإنذار  بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ

-إذا ثبت تمنع المستاجر عن تسديد بدلات الايجار المتوجبة بذمته لثلاث مرات متتالية الا بعد إنذاره بشكل يثبت سوء النية لديه.

-إذا أساء استعمال الماجور وأحدث تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي او استعمله او سمح بإستعماله على وجه يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الصريحة والخطية.

والجدير بالذكر أنه أخذ بعين الاعتبار لحاجات المعوق إستناداً  للقانون المتعلق بحقوق الأشخاص المعوقين رقم 220 / 2000 من أجل   تسهيل  حركتهم  بطرق فنية مدروسة وأن لا تضر بمتانة البناء.

@جميع الحقوق محفوظة